Oui, vous pouvez emprunter en France sans y vivre, que vous soyez Français expatrié ou étranger. La banque regarde d'abord votre pays de résidence et la devise de vos revenus, pas votre passeport. Prévoyez 20 à 30 % d'apport si vous vivez au Royaume-Uni, en Irlande, dans l'UE ou en Suisse, 30 à 50 % ailleurs, plus 7 à 8,5 % de frais d'acquisition dans l'ancien. Les règles du HCSF sont les mêmes que pour un résident : 35 % d'endettement au maximum, assurance comprise, et 25 ans de durée. Le choix de la banque fait l'essentiel du travail.
Qui prête aux non-résidents
Votre banque à Londres, Genève ou Dubaï finance rarement un bien français : il faut en pratique une banque qui prête en France. Les prêteurs qui acceptent les non-résidents se répartissent en trois groupes.
- Les réseaux dotés d'un service international. Plusieurs grandes banques françaises ont des équipes dédiées aux clients qui vivent à l'étranger. Britline, par exemple, est un service anglophone qui travaille depuis longtemps avec les résidents du Royaume-Uni et d'Irlande.
- Les caisses régionales. Dans les groupes mutualistes, chaque caisse régionale fixe sa propre politique de crédit. L'une accepte les résidences secondaires de non-résidents, sa voisine les refuse. D'où l'intérêt d'un courtier qui sait qui prête ce trimestre.
- Les banques privées. Pour les gros montants, souvent au-delà d'un million d'euros, elles prêtent en contrepartie d'actifs placés chez elles. Ce sont elles qui proposent le plus souvent des prêts in fine ou à taux variable.
L'appétit des banques change en cours d'année : une banque qui prenait des dossiers de non-résidents au printemps peut les suspendre à l'automne.
Français de l'étranger ou étranger : ce que regarde la banque
Être Français ne fait pas de vous un résident aux yeux de la banque. Ce qui classe le dossier, c'est votre résidence fiscale, le pays où vous percevez vos revenus et la devise dans laquelle vous êtes payé. Un Français salarié à Londres et un Britannique salarié à Londres présentent à peu près le même profil : des revenus en livres, justifiés par des documents britanniques.
Votre nationalité aide surtout sur le plan pratique : vous lisez l'offre, le compromis et les courriers du notaire sans traduction. Un compte gardé en France ou des revenus de source française, comme des loyers, donnent aussi à la banque un historique qu'elle sait lire.
Revenus en devises
Un prêt en euros remboursé avec des livres, des dollars ou des francs suisses comporte un risque de change, et la banque doit vous en informer. En pratique, elle peut :
- retenir vos revenus avec une décote, pour qu'une baisse de votre devise ne vous fasse pas dépasser les 35 % d'endettement ;
- demander un apport plus élevé, ou une épargne placée chez elle ;
- préférer les emprunteurs qui ont aussi des revenus en euros, par exemple les loyers du bien.
Le change pèse surtout sur l'apport, un gros virement à date fixe. Un contrat à terme permet de fixer dès aujourd'hui le taux du virement prévu pour la signature de l'acte.
Combien emprunter, et à quel taux
Deux chiffres fixent le montant : la part du prix que la banque accepte de financer, et la mensualité que vos revenus permettent de rembourser.
Les règles du HCSF
Le Haut Conseil de stabilité financière impose les mêmes règles à toutes les banques, que vous viviez en France ou non.
- 35 % des revenus nets. L'ensemble de vos mensualités, assurance comprise, ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets du foyer. Le crédit immobilier que vous remboursez déjà dans votre pays de résidence entre dans le calcul.
- 25 ans au maximum. 27 ans dans le neuf, ou dans l'ancien quand les travaux dépassent 10 % du coût total de l'opération, si le remboursement commence après un différé.
- Une marge de flexibilité. Les banques peuvent déroger à ces règles pour 20 % de leur production, surtout au profit des résidences principales. Une résidence secondaire achetée depuis l'étranger passe rarement en priorité.
Les revenus locatifs du bien sont souvent retenus à environ 70 %, et seulement si la banque juge la projection crédible. Un bail de longue durée pèse plus qu'une location saisonnière sans historique.
Beaucoup de banques fixent aussi un montant minimum pour les non-résidents, souvent entre 100 000 et 250 000 €. Les petits prêts sont difficiles à placer, car les frais fixes rapprochent vite le TAEG du taux d'usure.
Les taux en novembre 2026
Les prêts accordés en octobre 2026 l'ont été en moyenne à 3,49 %, toutes durées confondues, selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA. Les baromètres des courtiers indiquent environ 3,70 à 3,82 % sur 20 ans en novembre, pour des emprunteurs résidents. Les dossiers de non-résidents se négocient en général au-dessus. L'écart dépend du niveau de financement, de la devise de vos revenus et de la relation que vous apportez à la banque.
Votre TAEG, assurance et frais compris, ne peut pas dépasser le taux d'usure du trimestre.
| Durée du prêt | Taux d'usure, 4e trimestre 2026 |
|---|---|
| Moins de 10 ans | 4,09 % |
| De 10 ans à moins de 20 ans | 4,68 % |
| 20 ans et plus | 5,40 % |
La plupart des prêts français sont à taux fixe sur toute la durée : le montant en euros de chaque mensualité ne bouge pas.
Apport et frais à prévoir
L'apport dépend de votre pays de résidence. Les fourchettes ci-dessous sont celles que les courtiers constatent sur des dossiers solides en 2026.
| Vous vivez | Financement habituel | Apport sur un bien à 500 000 € |
|---|---|---|
| Royaume-Uni, Irlande, UE, Suisse | 70–80 % | 100 000 à 150 000 € |
| États-Unis, Golfe, Asie, Canada, Australie et autres pays | 50–70 % | 150 000 à 250 000 € |
Pour les US persons, moins de banques acceptent le dossier à cause de FATCA : prévoyez 30 à 50 % d'apport. Les frais d'acquisition se paient sur vos fonds propres, en plus de l'apport.
| Poste | Montant habituel | Versé à |
|---|---|---|
| Frais d'acquisition (frais de notaire) | 7 à 8,5 % dans l'ancien, 2 à 3 % dans le neuf | Le notaire, qui en reverse l'essentiel en taxes |
| Garantie | Environ 1 à 2 % du prêt | Le notaire et le service de publicité foncière |
| Frais de dossier | De quelques centaines à quelques milliers d'euros | La banque |
| Honoraires du courtier, s'il y en a | Convenus par écrit avant de commencer, rien n'est dû avant l'obtention du prêt | Le courtier |
| Assurance emprunteur | Selon l'âge, la santé et le montant assuré | L'assureur |
Dans l'ancien, les droits de mutation atteignent 6,32 % dans la plupart des départements depuis 2025. Pour un chiffrage précis, un notaire trouvé via French Notaires peut établir un décompte. Vous pouvez aussi utiliser le simulateur (en anglais).
Assurance emprunteur et garanties
L'assurance et la loi Lemoine
Les banques exigent en pratique une assurance décès et invalidité. Son coût entre dans le calcul des 35 % et dans le TAEG. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque si les garanties sont équivalentes, et en changer à tout moment pendant le prêt.
Depuis la loi Lemoine, aucun questionnaire médical ne peut vous être demandé si le montant assuré ne dépasse pas 200 000 € par personne et si le prêt se termine avant vos 60 ans. Au-delà, attendez-vous à des questions de santé, parfois à des examens. Si vous avez plus de 60 ans ou des antécédents médicaux, signalez-le dès le début. L'assurance est une cause fréquente de blocage.
Hypothèque ou hypothèque légale spéciale
Pour un non-résident, la banque prend presque toujours une garantie sur le bien, inscrite par le notaire. Deux formes existent.
- L'hypothèque conventionnelle, utilisée quand le prêt finance aussi des travaux, ou un bien que vous possédez déjà.
- L'hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, qui a remplacé en 2022 le privilège de prêteur de deniers. Elle garantit le prêt qui finance l'achat et coûte moins cher, car elle échappe à la taxe de publicité foncière.
Comptez environ 1 à 2 % du prêt. Les sociétés de caution, courantes pour les résidents, refusent souvent les non-résidents.
Les pièces justificatives d'un expatrié
Les banques françaises n'utilisent pas de score de crédit : elles lisent vos documents. Un dossier complet et bien classé avance plus vite.
- Pièce d'identité de chaque emprunteur et justificatif de domicile de moins de trois mois
- Attestation de résidence ou titre de séjour dans votre pays de résidence
- Salarié : contrat de travail local, trois derniers bulletins de salaire et récapitulatif annuel de rémunération
- Indépendant ou dirigeant : bilans et déclarations fiscales des deux ou trois derniers exercices
- Deux derniers avis d'imposition ou déclarations de revenus de votre pays de résidence
- Votre déclaration de revenus française et l'avis correspondant, si vous percevez des revenus de source française
- Trois à six mois de relevés pour chaque compte courant, où apparaissent le salaire et les mensualités
- Tableaux d'amortissement des crédits en cours, en France comme à l'étranger
- Justificatifs d'épargne et de l'origine de l'apport, que la banque et le notaire demandent au titre de la lutte contre le blanchiment
- Le compromis signé, ou à défaut le descriptif du bien
Les documents en anglais sont en général acceptés. Pour d'autres langues, prévoyez une traduction certifiée.
Le calendrier, du compromis à l'acte
Comptez six à dix semaines entre un dossier complet et une offre de prêt signée. L'achat dans son ensemble prend environ trois mois.
- Le compromis. Vous disposez de 10 jours de rétractation après l'avoir reçu signé. Il doit prévoir une condition suspensive d'obtention de prêt d'au moins un mois. Depuis l'étranger, demandez au moins 60 jours, et indiquez le montant, la durée et un taux maximum réaliste pour un non-résident.
- L'offre de prêt. La banque doit maintenir ses conditions pendant 30 jours. Vous ne pouvez l'accepter qu'à partir du 11e jour suivant sa réception, après un délai de réflexion de 10 jours.
- L'acte authentique. La banque verse les fonds au notaire et vous virez votre apport et les frais. Vous signez sur place ou par procuration, et vous recevez les clés le jour même.
Si les banques refusent un prêt conforme à la condition suspensive dans le délai, la vente tombe et votre dépôt de garantie vous est rendu. Détail des étapes dans le calendrier d'achat (en anglais).
Si vous prévoyez de rentrer en France
Beaucoup de Français de l'étranger achètent le logement où ils vivront à leur retour. Dites-le à la banque dès la première demande. Un futur logement principal n'est pas analysé comme une résidence secondaire.
- Les dérogations aux règles du HCSF vont en priorité aux résidences principales. Un retour daté et crédible peut vous ouvrir cette marge, là où une résidence secondaire passerait après.
- La banque s'intéressera à vos revenus après le retour : une promesse d'embauche, une mutation au sein de votre groupe, une activité que vous reprenez en France.
Le retour change aussi votre situation fiscale. French Tax Online peut vous aider à l'anticiper.
Pourquoi des dossiers de non-résidents sont refusés
- Le plafond de 35 % est dépassé une fois compté le crédit que vous remboursez déjà dans votre pays.
- Les fonds propres ne suffisent pas à couvrir les frais d'acquisition.
- L'assurance est refusée, ou si chère que le TAEG dépasse le taux d'usure.
- Les revenus d'indépendant ne sont pas justifiés sur deux ou trois exercices complets.
- Un citoyen ou contribuable américain s'adresse à une banque qui n'accepte pas les US persons.
- La condition suspensive laisse trop peu de temps, et le dossier part en urgence vers des banques qui ne correspondent pas au profil.
- Le projet de retour n'a pas été signalé, et la banque a étudié le bien comme une résidence secondaire.
Questions fréquentes
Faut-il ouvrir un compte bancaire en France ?
Oui, en pratique. La banque qui prête vous demandera d'ouvrir un compte chez elle pour recevoir les fonds et prélever les mensualités. Certaines demandent d'y placer de l'épargne ou quelques mois de mensualités.
Puis-je emprunter si je suis retraité à l'étranger ?
Oui, sur la base de vos pensions. La durée se réduit avec l'âge et l'assurance coûte plus cher. Les banques veulent en général que le prêt soit remboursé vers 80 ans.
Puis-je rembourser le prêt par anticipation à mon retour ou en cas de vente ?
Oui, à tout moment. Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées à six mois d'intérêts sur la somme remboursée et à 3 % du capital restant dû. Beaucoup d'offres les suppriment.
L'IFI me concerne-t-il ?
Seulement si votre patrimoine immobilier net dépasse 1,3 M€. Les non-résidents y sont soumis sur leurs biens situés en France. French Tax Online peut le faire pour vous.
Peut-on emprunter via une SCI ?
Oui. La SCI emprunte, et ses associés donnent en général une caution personnelle et sont assurés. Moins de banques acceptent une SCI dont tous les associés vivent à l'étranger. Voir le guide SCI (en anglais).
Prochaine étape
Décrivez votre situation dans le formulaire d'éligibilité. Nous vous présentons un seul courtier habitué aux non-résidents de votre pays, et nous pouvons ajouter un notaire, un fiscaliste et un spécialiste du change si vous le souhaitez. La mise en relation est gratuite. My French Mortgage ne vous demandera jamais d'argent, et aucun versement ne peut être exigé avant l'obtention du prêt.